Regionale verschillen op de transformatiemarkt

Abstract

Daar waar de woningmarkt kampt met een oplopend tekort, is er op de kantorenmarkt juist sprake van een overschot. Met name ten tijde van de economische crisis vormde de leegstand van kantoren een probleem in veel regio’s en gemeenten. Er kan gesteld worden dat er op beide vastgoedmarkten sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod. Toch is er een oplossing gevonden die met het mes aan twee kanten snijdt. Het transformeren van kantoren naar woningen draagt aan de ene kant bij aan de vermindering van het woningtekort en aan de andere kant aan het vergroten van de opname van kantoren. Er is als het ware een markt voor transformaties ontstaan; de transformatiemarkt. Studies die zich tot nu toe hebben bezig gehouden met kantoortransformaties kijken voornamelijk naar het transformatieproces op pandniveau. Hoewel er wel vergelijkingen worden gemaakt tussen verschillende projecten in verschillende gemeenten, zijn er tot nu toe nog geen vergelijkingen gemaakt op een hoger schaalniveau. In de afgelopen jaren is namelijk een groei te zien in het aantal transformatiewoningen dat wordt toegevoegd aan de woningvoorraad. In deze studie zijn deze cijfers in kaart gebracht en wordt duidelijk dat er overal in Nederland dergelijke woningen zijn gerealiseerd. Desondanks bestaan er verschillen tussen regio’s met betrekking tot (de ontwikkeling van) het aandeel transformatiewoningen in de woningvoorraadtoename. Het doel van deze studie is om een verklaring te vinden voor die verschillen tussen regio’s in Nederland. Daarbij is inzicht gegeven in welke factoren van invloed zijn op zowel de vraagzijde als de aanbodzijde van de (regionale) transformatiemarkt en welke actoren op die markt actief zijn. Het verschil tussen regio’s met betrekking tot het aandeel transformatiewoningen in de woningvoorraadtoename is te verklaren aan de hand van het verschil in samenspel van de verscheidene factoren per regio. Het onderzoek heeft aangetoond dat de volgende factoren de regionale transformatiemarkt creëren: de economische groei, de werkgelegenheid (niet per se kantoorgebonden) en de woningvraag die bepaald wordt door de omvang van de doelgroep en het woningtekort dan wel woningoverschot. De actoren op de markt hebben in principe geen invloed op deze factoren, maar bepalen wel het samenspel tussen de verschillende factoren. De gemeente speelt daarbij de grootste rol in vooral faciliterende zin, de hogere overheden spelen een rol door het scheppen van randvoorwaarden. De locatiefactor die meermaals in deze studie naar voren kwam moet tot slot als tweeledig worden gezien. Enerzijds is van belang ‘waar’ in een regio of gemeente een pand staat. Anderzijds komt met de locatiefactor de essentie van deze studie naar voren; het succes van kantoortransformaties is afhankelijk van de regio waarin deze plaatsvinden. Tot slot moet de kanttekening worden geplaatst dat een goede samenloop van omstandigheden in een regio het aandeel transformatiewoningen flink kan laten toenemen. Het lijkt bijna op toeval te berusten, maar dat is niet de verklaring voor de verschillen tussen regio’s.