Op zoek naar de flexibele schil: Een studie naar de veranderde huisvestingsstrategieën van beursgenoteerde bedrijven als gevolg van de toenemende vraag naar flexibiliteit in kantoorgebruik

Abstract

Sinds de recente economische crisis zijn grote beursgenoteerde bedrijven in toenemende mate opzoek naar manieren om te reageren op de bewegingen in de economie. Een van de ontwikkelingen hierin is het streven naar meer flexibiliteit in het vastgoedportfolio, de zogenaamde ‘Flexibele schil’. De Flexibele schil houdt in dat je als bedrijf naast het ‘kern-vastgoed’, wat vaak bestaat uit strategisch gekozen hoofdkantoren, ook een deel ‘perifeer-vastgoed’ in je portfolio opneemt. Dit type vastgoed kent vaak een grotere mate van flexibiliteit wat maakt dat je sneller kan anticiperen op (onverwachtse) ontwikkelingen (Lizieri & Gibson, 2000). Deze flexibiliteit kan enerzijds behaald worden door middel van flexibele leasetermijnen en anderzijds door contracten af te sluiten bij aanbieders van flexibele kantoorconcepten. Bij dergelijke concepten hebben bedrijven veelal verregaande flexibiliteit in zowel termijn als metrage. In voorliggende thesis is wat betreft deze concepten voornamelijk ingezoomd op co-workingspaces en serviced-offices. De markt van deze flexibele aanbieders is de laatste jaren enorm snel gegroeid. Op elke populaire kantoor- en/of ov-locatie zijn er tegenwoordig meerdere aanbieders als Regus, HNK, Tribes, etc. te vinden. Deze snelle groei komt ook voort uit de recente economische crisis. Veel van de aanbieders, zoals Het Nieuwe Kantoor (HNK), zijn namelijk ontstaan vanuit kantoorleegstand en het zoeken naar een andere invulling van het leegstaande metrage. Uit het gedane deskresearch blijkt dat er in Nederland momenteel 335 van dergelijke flexibele locaties zijn, verdeeld over 22 aanbieders (>1 locatie). Dit onderzoek heeft zich gericht op de veranderende huisvestingsstrategieën van Nederlandse beursgenoteerde bedrijven als gevolg van de groeiende vraag naar flexibiliteit. Gezien het explorerende karakter van dit thema is er gekozen voor een kwalitatief onderzoek. Dit onderzoek bestond uit een literatuurstudie, deskresearch en voor een belangrijk deel uit interviews. Er zijn diverse interviews afgenomen bij Facility Managers, Real Estate Managers, of vergelijkbare portefeuillehouders, van deze beursgenoteerde bedrijven en met andere experts uit de (Nederlandse) vastgoedwereld. Een van de invloeden die apart en vrij uitgebreid behandeld is in deze thesis, is de invloed van de wijzigingen binnen IFRS 16 welke daadwerkelijk actief worden in januari 2019. In het kort houden deze wijzingen in dat alle leasecontracten van beursgenoteerde bedrijven, welke rapporteren volgens IFRS, zichtbaar worden op de balans. Tot nu toe was dat niet het geval. Naar schattingen betekent dit dat er zo’n €40 miljard aan geleased vastgoed zichtbaar wordt. Dit zou resulteren in een grote balansverlenging voor deze bedrijven met als gevolg (mogelijk) een verslechtering in de solvabiliteit etc.. Potentieel zou dit kunnen leiden tot meer flexibel kantoorgebruik, dit met name omdat leasecontracten korter dan 12 maanden niet meegenomen worden in de wijzigingen binnen IFRS 16, evenals serviceovereenkomsten. Uit het onderzoek is gebleken dat een deel van de Nederlandse beursgenoteerde bedrijven inderdaad op zoek zijn naar uitbreiding van de flexibele schil. Zij geven aan de mate van flexibiliteit erg belangrijk te vinden om te kunnen reageren op bewegingen in de markt maar ook om onderdak te bieden aan tijdelijke werkgroepen, startups, etc.. Deze groep bedrijven verwacht ook dat de mate van flexibiliteit in de toekomst alleen maar zal toe nemen. Zij zijn dan ook veelal op zoek naar de perfecte balans tussen vast en flexibel. Anderzijds is er ook een groep bedrijven welke aangeven geen gebruik te maken van flexibiliteit en dit ook niet of nauwelijks verwachten te gaan doen. Motieven lopen daarbij uiteen, veel gehoord is in ieder geval de hogere kosten. Flexibiliteit komt met een prijs, dit met name omdat het voor de vastgoedeigenaar ook een verhoogd risico met zich meebrengt. Dat risico wordt veelal verrekend in VII de huurprijs. Behalve een hogere huurprijs spelen ook gedane investeringen een belangrijke rol. Veel van de (hoofd)kantoren van de beursgenoteerde bedrijven zijn in een bepaalde huisstijl ingericht, die, vaak omvangrijke, investeringen moeten ook over een langere periode uitgesmeerd worden. Naast de hogere kosten spelen ook privacy en bedrijfsgevoelige informatie een belangrijke rol. Met name Co-workingspaces, waar je een werkruimte deelt met andere bedrijven, ZZP’ers, etc., zijn (nog) niet erg populair. Daarnaast zou het gebruik maken van kantoorconcepten buiten het ‘eigen kantoor’ ook kunnen leiden tot het ‘missen van het bedrijf’ en een verlies aan imago. Dit laatste voornamelijk omdat het niet altijd mogelijk is om de branding en de huisstijl van het bedrijf volledig te vertalen naar de gehuurde flexibele ruimte. Een andere recente trend is dat grote bedrijven zelf co-workingspaces gaan inrichten op bijvoorbeeld leegstaande vloeren. Op die manier kunnen de voordelen als innovatie en een ‘buzz’ wel behaald worden, maar hoeven de eigen medewerkers niet naar buiten gestuurd te worden. Het is opvallend dat er een sterk verschil zit tussen de bedrijven. Na een analyse van de interviewresultaten blijken er namelijk ook bedrijven te zijn die vinden dat je een hele realistische prijs betaald voor dergelijke concepten. Natuurlijk komt flexibiliteit voor een prijs maar het scheelt je ook in de aanschaf van meubilair en bijkomende kosten als receptie etc.. Er wordt dan ook gezegd dat het gebruik maken van een ‘serviced-office’ je de mogelijkheid geeft om je volledig te concentreren op de ‘core-business’ van het bedrijf. Het verschil in de huisvestingsstrategieën van bedrijven en het wel of niet implementeren van flexibiliteit komt voor een belangrijk deel voort uit bedrijfsspecifieke omstandigheden. Of iets ‘te duur’ gevonden wordt is vanzelfsprekend aan subjectiviteit onderhevig, na afloop van het onderzoek lijkt de winstmarge hierin een rol te spelen. Bedrijven met een kleine marge kunnen veel bereiken door op alle bedrijfsonderdelen te bezuinigen, waaronder het vastgoed. Uit de interviews is niet naar voren gekomen dat IFRS 16 een grote invloed gaat hebben op de huisvestingsstrategieën van de geïnterviewde organisaties. Er wordt in hoofdstuk vier uitgebreid ingegaan om de mogelijke gevolgen volgens de theorie en verschillende rapportages. Echter uit de interviews blijkt dat afwachten hier momenteel het sleutelwoord is. Men wil niet reageren op iets waarvan de gevolgen onduidelijk zijn, belangrijk hierbij is de rol van de aandeelhouder. Je wilt als beursgenoteerd bedrijf niet onnodig opvallen omdat je ergens op reageert, het beste is om niets te doen en af te wachten wat de rest van de markt gaat doen naarmate 2019 dichterbij komt. Concluderend kan er gesteld worden dat de huisvestingsstrategieën van beursgenoteerde bedrijven wel degelijk aan verandering onderhevig zijn als gevolg van de toenemende vraag naar flexibiliteit. Het ene bedrijf is hier op dit moment verder in gevorderd dan het andere, waarbij reeds gedane investeringen en bedrijfsmatige keuzes een belangrijke rol spelen. De verwachting is dat de ‘flexibele