In de lift

Abstract

De Nota hotelbeleid 2007-2010 en de onderzoeken van Driessen & Kempen (2007) / Driessen & Wubs (2007) vormen de aanleiding van dit onderzoek. In 2007 stelt het college van B&W van de gemeente Amsterdam de Nota hotelbeleid 2007-2010 vast. Meest in het oogspringend is de doelstelling om 9.000 hotelkamers voor 2015 toe te voegen aan het bestaande aanbod van Amsterdam. De reden die de gemeente Amsterdam aanvoert om 9.000 hotelkamers toe te voegen, is dat de hotelsector oververhit dreigt te raken (Gemeente Amsterdam, 2007). In 2007 zijn er ook twee onderzoeken verschenen inzake hotels en vastgoed; de visie van de belegger en de visie van de exploitant. Het rapport, de visie van de belegger (Driessen & Wubs, 2007), probeert inzicht te verkrijgen in de ontwikkelingen op de Nederlandse hotelbeleggingsmarkt. Het andere rapport, de visie van de exploitant (Driessen & Kempen, 2007), tracht inzicht te verwerven in de rol van hotelvastgoed voor de hotelexploitant en wat de rol van hotelvastgoed voor bedrijfsvoering van het hotel is.

Dit onderzoek bekijkt de hotelvastgoedmarkt echter vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar/bouwer en sluit daarmee aan op de onderzoeken van Driessen en Kempen (2007) en Driessen en Wubs (2007), die de hotelvastgoedmarkt al bekeken vanuit respectievelijk het perspectief van de belegger en exploitant. Daarnaast gaat dit onderzoek in op het potentieel voor een projectontwikkelaar/bouwer om hotelvastgoed te ontwikkelen en realiseren. Het wetenschappelijk aspect van dit onderzoek wordt gevormd door het theoretisch kader van de institutionele netwerk benadering (Van Buuren en Klijn, 2004). In deze institutionele netwerk theorie staan drie elementen centraal: externe en interne ontwikkelingen, instituties en actoren. De doelstelling van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in hoeverre het potentieel voor projectontwikkelaars/bouwer om hotelvastgoed te ontwikkelen en realiseren vanuit een institutioneel netwerk perspectief bepaald kan worden.

Het empirisch onderzoek wordt uitgevoerd aan de hand van een casestudie. De casestudie in dit onderzoek is de Amsterdamse hotelmarkt. Door de institutionele netwerk benadering (Van Buuren en Klijn, 2004) te operationaliseren kan de Amsterdamse hotelmarkt aan de hand van de drie centrale elementen (externe en interne ontwikkelingen, instituties en actoren) worden geanalyseerd. Externe en interne ontwikkelingen gaan in op de contextuele (markt)omstandigheden rondom hotelvastgoed. De externe en interne ontwikkelingen zijn van invloed op instituties en actoren. Instituties (sets van formele en informele regels) worden mogelijk versoepeld of verscherpt naarmate (markt)omstandigheden veranderen. Naast externe en interne ontwikkelingen hebben instituties ook een belangrijke functie bij het bepalen van het potentieel om hotelvastgoed te ontwikkelen en te realiseren. Door middel van instituties vindt kadering plaats waarbinnen hotelvastgoed wel of niet en kan of mag ontwikkeld en gerealiseerd worden. Niet alleen kunnen externe en interne factoren worden beïnvloed door instituties, ook de positie en rol van actoren kan door instituties worden bepaald. In theorie zijn de percepties, posities en rollen van actoren bepalend voor de besluitvorming betreffende het daadwerkelijk ontwikkelen en realiseren van hotelvastgoed. De centrale actoren die in dit onderzoek worden onderzocht zijn: de belegger, exploitant (hotelketen), gemeente, en projectontwikkelaar/bouwer.

De casestudie Amsterdam heeft uitgewezen dat de marktomstandigheden (externe en interne ontwikkelingen) van primair belang zijn voor de besluitvorming om al dan niet tot ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed over te gaan. Er moet namelijk markt(vraag) zijn voor ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed en de latere exploitatie ervan. Specifiek moet er worden gekeken naar de micro-economische omstandigheden. Micro-economische indicatoren, zoals kamerbezettingsgraad en RevPAR, zijn belangrijke voorbeelden uit een groter arsenaal van indicatoren om een hotelmarkt, zoals die van Amsterdam, in beeld te brengen. De casestudie Amsterdam van dit onderzoek heeft verder aangetoond dat ongeacht de ontwikkelingsvorm van hotelvastgoed, de ontwikkeling en realisatie ervan sterk afhankelijk is van regelgeving, met name die vanuit de gemeente. De gemeente bepaalt, door middel van regelgeving en planvorming, waar wel of geen ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed plaats zal vinden. Verder wijst de casestudie Amsterdam uit dat de gemeente drie sets van (formele en informele) regels heeft die van invloed zijn op het potentieel voor ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed, namelijk het hotelbeleid (informeel, zeer uitgewerkt, maar niet-bindend), het bestemmingsplan (formeel, uitgewerkt en nagenoeg bindend) en de besluiten van de gemeenteraad (formeel, partijafhankelijk en bindend). De belangrijkste set van regels is die van het hotelbeleid omdat hierin de beleidskeuzes naar voren komen, welk vervolgens door de besluiten van de gemeenteraad worden gevalideerd en in het bestemmingsplan worden uitgewerkt. Uit de resultaten van de casestudie Amsterdam van dit onderzoek blijkt ook dat de kernactiviteit, functie en macht van een actor, bepalend zijn voor de hoedanigheid en mate van beïnvloeding op het besluitvormingsproces betreffende ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed. Dit is nagenoeg volledig in lijn met de institutionele netwerk theorie Van Buuren en Klijn (2004), waarin wordt gesteld dat het (strategisch) handelen van actoren gebaseerd is op de perceptie die actoren hebben van een bepaalde situatie en de mate van invloed (lees: (strategisch) handelen) wordt bepaald door de positie en rol van een actor.

Met de bovenstaande resultaten uit de casestudie Amsterdam, kan geconcludeerd worden dat het mogelijk is, middels een institutioneel netwerk perspectief, het potentieel voor een projectontwikkelaar/bouwer om hotelvastgoed te ontwikkelen en realiseren te bepalen. Er kunnen echter wel vraagtekens worden geplaatst bij de vraag of het wel de taak van de projectontwikkelaar/bouwer is om het potentieel om hotelvastgoed te ontwikkelen en realiseren te bepalen. Bij het opstellen van het actorenperspectief is gebleken dat de projectontwikkelaar/bouwer in het besluitvormingsproces voor ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed voornamelijk de prikkelpositie (ondergeschikte positie ten opzichte van andere actoren) inneemt. Daarnaast blijkt de projectontwikkelaar/bouwer in de rol van aanpasser te zitten (niet direct betrokken bij besluitvorming). Zowel de positie als rol van de projectontwikkelaar/bouwer duiden erop dat het niet aan de projectontwikkelaar/bouwer is om te bepalen of er potentieel is voor ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed. De casestudie Amsterdam van dit onderzoek heeft aangetoond dat het de hotelexploitant zou moeten zijn die het potentieel voor ontwikkeling en realisatie van hotelvastgoed bepaalt. De exploitant neemt namelijk binnen het besluitvormingsproces de interactiepositie in (actor heeft voldoende macht om eisen en voorwaarden te stellen en door interactie besluitvorming richting te geven) en heeft daarnaast de rol van initiator (initiatiefnemer van proces met als voorgenomen doel tot specifieke besluitvorming te komen).