Wat beweegt de scheefwoner in Utrecht?

Abstract

Op dit moment, mei 2012, wordt er in de landelijke politiek gediscussieerd over maatregelen die er voor moeten zorgen dat de woningmarkt beter gaat functioneren. Een onderdeel van deze discussie is de aanpak van scheefwonen. Een scheefwoner is iemand die woonachtig is in een sociale huurwoning en een inkomen heeft dat hoger is dan dat van de doelgroep voor een dergelijke woning. Deze huishoudens maken oneigenlijk gebruik van een korting op de huurprijs, een soort subsidie, waardoor het als een probleem wordt gezien. In Utrecht, het onderzoeksgebied in deze thesis, komt scheefwonen voor in 38% van de sociale huurwoningen. Scheefwonen is, zeker op dergelijke schaal, zodoende vooral een probleem omdat het de kansen van lagere inkomensgroepen (de doelgroep) op het bemachtigen van een sociale huurwoning reduceert. Momenteel zijn er in Utrecht wachttijden van vaak 7 tot 10 jaar waardoor de corporaties zich geroepen voelen om iets te doen aan scheefwonen.

Het doel van dit onderzoek is om de kennis te vergroten over de kenmerken en afwegingen met betrekking tot het verhuisgedrag van scheefwonende huishoudens in Utrecht, wat cruciaal is om de impact van mogelijke maatregelen tegen de problematiek scheefwonen in te kunnen schatten. In het perspectief van de huidige situatie en ontwikkelingen op de woningmarkt is er gezocht naar aanknopingspunten om scheefwoners in beweging te krijgen. De centrale vraag luidt dan ook:

Welke aanknopingspunten voor een betere doorstroming biedt een analyse van de kenmerken, het verhuisgedrag en het afwegingsproces bij een verhuisbeslissing van scheefwoners in Utrecht en welke zachte of harde motieven zijn bij die afweging en het gedrag bepalend?

Om deze vraag te beantwoorden is in eerste instantie een literatuurstudie gedaan naar het functioneren van de (huidige) woningmarkt, de implicaties van de ontwikkeling van een aanbod- naar en meer vraaggestuurde woningmarkt en verhuisgedrag op microniveau.

Voor de gebrekkige doorstroming aan de onderkant van de woningmarkt zijn hoofdzakelijk twee oorzaken aan te wijzen:

1. De huurprijsregulering in de sociale huursector 2. Het gebrekkige aanbod op de woningmarkt, vooral voor lage middeninkomens

In Nederland worden de huren binnen de sociale huursector door middel van huurprijsregulering kunstmatig laag gehouden. Dit zorgt er voor dat voor kansarme huishoudens in de samenleving voldoende betaalbare woningen beschikbaar zouden moeten zijn. Tegelijkertijd is er het verschijnsel scheefwonen waarbij huishoudens met een inkomen dat hoger is dan dat van de doelgroep, sociale huurwoningen bezet houden. Deze huishoudens profiteren dus onrechtmatig van een korting op de huur. Anderzijds hebben zij ook de vrijheid om te wonen waar ze willen en scheefwoners doen niets wat in strijd is met de wet. Daarnaast zorgt het gebrekkige aanbod in de vrije huursector en in het middensegment op de koopmarkt er voor dat scheefwoners weinig andere alternatieven hebben dan te blijven wonen in de sociale huurwoning.

Mogelijke oplossingen voor een betere doorstroming zijn:

1. Het verkopen van de sociale huurwoningen aan scheefwoners 2. Het verhogen van de huren voor scheefwoners 3. Nieuwbouw

Het verhogen van de huren is op het moment van schrijven wettelijk gezien mogelijk geworden, hoewel het verstrekken van de benodigde gegevens door de belastingdienst nog niet mogelijk is. Het allerbeste middel om doorstroming te bevorderen, en dus ook om scheefwonen tegen te gaan, is nieuwbouw. De woningmarkt is aan een verschuiving van een aanbodgestuurde- naar een meer vraaggestuurde markt onderhevig waarbij de woonconsument veeleisender is geworden en er aan de vraagzijde een grotere differentiatie is opgetreden. Het typeren van personen en huishoudens aan de hand van leefstijlen wordt gebruikt voor de communicatie rondom nieuwbouwprojecten maar heeft zijn nut nog niet bewezen bij het formuleren van eisen voor een nieuwe woning of voor een heel woonmilieu.

Het levensloopmodel van Mulder en Hooimeijer (1999) om verhuisgedrag te verklaren is aangevuld met bestaande theorieën van andere wetenschappers tot een conceptueel model op basis waarvan de scheefwoners en hun verhuisgedrag geanalyseerd zijn. Uit dit model blijkt dat een bepaalde situatie of verandering in de volgende variabelen kan aanzetten tot verhuisgedrag:

1. De macrocontext 2. Één of meerdere levenslooptrajecten van het huishouden 3. De huidige woning of woonlocatie

De sociaaleconomische positie van een huishouden is bij veel verhuisbeslissingen doorslaggevend.

Als dataverzamelingsmethode is gebruik gemaakt van een empirisch enquêteonderzoek waarbij de grootste corporaties in Utrecht - Mitros, Portaal, en Bo-Ex – hun huurders ten behoeve van dit onderzoek hebben benaderd. De aselecte steekproef leverde een netto respons op van 651, wat neerkomt op 9,9% van de 6545 verstuurde enquêtes.

Scheefwoners verschillen van niet-scheefwoners hoofdzakelijk op het gebied van sociaaleconomische kenmerken, wat niet verassend is omdat ze een hoger inkomen hebben. Scheefwoners zijn hoger opgeleid dan niet-scheefwoners, wonen in sociale huurwoningen met hogere huurprijzen, zijn vaker in het bezit van een auto en zijn daarnaast gemiddeld iets jonger. Deze beduidend sterkere sociaaleconomische positie van scheefwoners ondersteunt het pleidooi voor de aanpak van scheefwonen.

De verhuisgeneigdheid onder scheefwoners is 28%. Daarvan heeft slechts een kleine 10% een lage woonperceptie (ontevredenheid) met daaraan gekoppelde residentiële stress. In de meest populaire woonmilieus in Utrecht ligt de woonperceptie het hoogst en de verhuisgeneigdheid het laagst. Van de verhuisgeneigde scheefwoners is de kans op een daadwerkelijke verhuizing geanalyseerd met behulp van de theorie over verhuisfilters van Murie (1974). De scheefwoner is optimistisch over het vinden van de gewenste woning. De aanknopingspunten en het advies aan de corporaties in Utrecht om een betere doorstroming van verhuisgeneigde scheefwoners te bereiken, liggen vooral bij het op peil brengen van het kwantitatieve aanbod door nieuwbouw, waarbij rekening gehouden dient te worden met de leefstijlen van de scheefwoners. Meer dan de helft van de verhuisgeneigde scheefwoners blijkt namelijk een leefstijlmotief te hebben om te verhuizen.

Voor niet-verhuisgeneigde scheefwoners zijn weinig aanknopingspunten naar voren gekomen die een verhuiswens kunnen stimuleren, wat vooral veroorzaakt wordt door de grote tevredenheid met de huidige woning en woonlocatie. Alleen een interventie in de huurprijs is op de verhuisgeneigdheid van 30% van de niet-verhuisgeneigde scheefwoners van invloed.

Aan de corporaties in Utrecht is daarom aangeraden om de huurverhoging in te voeren en daarbij zelfs te overwegen om dit met meer dan 5% te doen omdat de impact anders gering is. Bij deze beslissing bevindt de corporatie zich in het spanningsveld van enerzijds de wachttijden die ten kostte gaan van de doelgroep, waarbij de hoofddoelstelling van de corporatie om te zorgen voor betaalbare huisvesting in het gedrang komt. Anderzijds zijn er de scheefwoners (zittende huurders) voor wie weinig aanbod is in het lage middensegment koop en een alternatief dus nauwelijks voor handen is. Een massaal vertrek van scheefwoners heeft als mogelijke keerzijde een daling van de leefbaarheid in de wijken; leef-baarheid is de tweede hoofddoelstelling van een corporatie. Daarnaast is geadviseerd om de inkomenstoets voor sociale huurwoningen (altijd) te handhaven en met contracten te gaan werken die het mogelijk maken om huurders uit de woning te plaatsen als hun inkomen boven de doelgroepgrens uit is gegroeid. Het is aan de corporaties om de voor en nadelen van de aanpak van scheefwonen op waarde te schatten en de juiste maatregel(en) te kiezen.