| dc.description.abstract | Het vasthouden van starters is cruciaal voor de vitaliteit van een stadsregio. De gemeente Utrecht wil zich onderscheiden met de pijlers kennis en cultuur en noemt starters als belangrijke aandachtsgroep in het Collegeprogramma 2010-2014 en in de Woonvisie 2009-2019. De gemeente Utrecht kampt met een kamertekort, stagnatie in de doorstroming en vele scheefwoners. Voor een sociale huurwoning is de wachttijd opgelopen tot meer dan acht jaar, er is vrijwel geen aanbod in het middeldure huursegment en de afstand tot de koopmarkt is voor de starter vaak te groot. Vooral nu in januari 2011 de NHG-normen voor berekening van de maximale hypotheek zijn aangescherpt en de ‘€ 33.000 grens’ geldt voor een sociale huurwoning, staan starters op de woningmarkt terecht hoog op de politieke agenda van de gemeente.
Jebber, een dochterbedrijf van de Utrechtse woningcorporaties Mitros en SSH, realiseert huur- en koopwoningen voor starters. Momenteel ligt de prioriteit van Jebber bij de stad Utrecht. Naast de woning is voor Jebber de woonomgeving belangrijk. Jebber streeft naar een goede aansluiting van vraag en aanbod om leegstand te voorkomen en een goed rendement te behalen. Om deze doelen te bereiken, is het belangrijk zicht te hebben op de specifieke kenmerken van de doelgroep starters, het verhuisgedrag van de starter, de voorkeuren en de wijze waarop starters afwegingen in hun woongedrag maken.
De doelstelling van dit onderzoek is; inzicht bieden in de achterliggende waarden die bepalend zijn voor het gebruik en de beleving van de woning en de directe woonomgeving door de starter.
Kwantitatieve data zijn in dit onderzoek verzameld door middel van een online enquête gekoppeld aan de website van Jebber met 545 respondenten. De respondenten van de enquête zijn representatief voor alle inschrijvingen van Jebber, maar niet voor alle woningzoekende starters in de gemeente Utrecht. Het betreft voornamelijk jonge, hoogopgeleide starters. Kwalitatief onderzoek heeft plaatsgevonden door een focusgroep en tien diepte-interviews met starters in Utrecht-stad.
Dé starter bestaat niet, starters vormen een diverse groep mensen, met verschillende perspectieven en wensen. Voor Jebber ligt de eerste focus op de kansrijke starter. Onder kansrijke starter verstaat Jebber een jong één- of tweepersoonshuishouden dat sinds korte tijd werkzaam is op de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire studie. In de leeftijdscategorie van circa 20 tot 30 jaar met een bruto jaarinkomen tussen de €30.000,- en €50.000,- per huishouden.
Het individuele verhuisgedrag van starters is te verklaren vanuit de positie die huishoudens innemen in de levensloop. De levensfase van de starter wordt gekenmerkt door een relatief snelle opeenvolging van veranderingen in de publieke en private levenssfeer. De positie die de starter inneemt op de verschillende levensloopcarrières is van invloed op zijn/haar woonwensen. Wanneer carrières stabiel worden, hoeft de wooncarrière minder flexibiliteit te bieden en gaan starters commitments aan. Verhuizen is nooit een doel op zich, maar altijd een manier om een ander doel te bereiken. Menselijk gedrag, waaronder woongedrag, is doelgericht en waarden georiënteerd. De waarden die een starter over het algemeen nastreeft zijn; autonomie, stimulatie en verwantschap.
Autonomie heeft te maken met zelfstandigheid, onafhankelijkheid en vrijheid. De starter wil niet meer wonen in een gedeelde woning met huisgenoten. Vrijheid heeft voor de starter vooral te maken met financiële vrijheid en flexibiliteit. 62,9 procent van de respondenten in het onderzoek heeft een voorkeur voor huren. Het kopen van een woning kan problemen opleveren voor de beweeglijkheid van een starter.
Stimulatie heeft betrekking op uitdaging en afwisseling. Deze waarde bepaalt vooral de locatievoorkeur voor de starter. 68,1 procent van de respondenten heeft een voorkeur voor een centrumstedelijke locatie. Een centrumstedelijke woonomgeving kenmerkt zich door een hoog voorzieningenniveau. Door een grote concentratie van verschillende voorzieningen is er veel te doen en dat geeft het centrum een levendig karakter. Ook geven starters aan dat door in het centrum te wonen zij verschillende activiteiten gemakkelijk kunnen combineren, zoals werk, boodschappen en hobby’s. Starters met een stedelijke woonvoorkeur zetten sterker in op kwaliteit (afwerkingniveau van de woning en voorzieningen in de woonomgeving) en nemen genoegen met minder kwantiteit (oppervlakte van de woning).
De derde waarde is verwantschap. Verwantschap draait voornamelijk om sociale contacten, met andere woorden het onderhouden van een netwerk. Sociale contacten onderhoudt de starter voornamelijk door digitale communicatie. Ontmoetingen vinden veel plaats in openbare ontmoetingsplaatsen.
Betaalbaarheid en locatie zijn de twee overwegingen die de grootste invloed hebben op de woonwensen van een starter. De levensfase van de starter wordt vaak gekenmerkt door een laag aanvangssalaris en een tijdelijk arbeidscontract, maar ook door een sterke inkomensgroei in een relatief kort tijdsbestek. Multifunctionaliteit en levendigheid zijn de omgevingskenmerken die een woonlocatie aantrekkelijk maken voor de starter.
Door de grote vraag naar betaalbare starterswoningen en het geringe aanbod is de keuzeruimte van starters in Utrecht klein. Jebber wil de keuzeruimte van de starter vergroten door nieuwe woningen toe te voegen aan de Utrechtse woningvoorraad. De eerste locatie Briljantlaan 3-5 op Rotsoord is uitermate geschikt voor starters. Dit gebied ligt dicht tegen de binnenstad aan. Momenteel heeft het gebied te kampen met groot parkeerprobleem, de starter is echter een doelgroep die weinig beslag legt op de openbare ruimte door zijn verplaatsingsgedrag dat kenmerkt door gebruik van fiets en openbaar vervoer. In de gemeentelijke Visie Rotsoord (2006) wordt de ambitie uitgesproken om creatieve bedrijvigheid te stimuleren in Rotsoord. Creatieven gaan goed samen met jonge starters, zij hebben beiden een hedonistische levensstijl.
De overdrachtsbelasting belemmert de flexibiliteit van starters. Een algemene aanbeveling is een verlenging van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters tot vijf jaar. Dit bevordert doorstroming.
Jebber zou meer onderzoek kunnen doen naar de financiële mogelijkheden van de starter en passende financieringsmogelijkheden kunnen aanreiken die de bereikbaarheid van de woningen vergroten. De toepassing van tussenvormen van huur en koop kan eveneens een bijdrage leveren aan de doorstroming op de huurmarkt en een impuls geven aan de verkoop van woningen.
De gemeente Utrecht zet momenteel sterk in op binnenstedelijk bouwen en de transformatie van een aantal herontwikkelingslocaties. Hierbij zou de gemeente meer aandacht moeten schenken aan starters. De starter is een doelgroep die goed aansluit bij binnenstedelijk bouwen in hoge dichtheden. Daarnaast kan de parkeernorm bij binnenstedelijk bouwen omlaag voor de doelgroep starters.
In de planontwikkeling van projecten zal Jebber veel aandacht moeten besteden aan fiets-parkeren.
Imago, branding, ontmoetingsplekken, beleving en tijdelijke functies maken onderdeel uit van de ontwikkelingsstrategie van Jebber. Wat betreft Briljantlaan 3-5 op Rotsoord heeft Jebber een aantal goede stappen gezet, maar zal nog meer aandacht besteed moeten worden aan het publieke karakter van tijdelijke functies. | |
