Hoe winkeltransformatie leegstand kan tegengaan in ‘het grijze midden’: Een onderzoek naar de detailhandel in aanloopstraten in middelgrote steden, en het relatieve belang van de openbare ruimte in de transformatie naar wonen, twee casestudies uit Bergen op Zoom & Oldenzaal

Abstract

Het Nederlandse retaillandschap is eens te meer verwikkeld in een dynamische periode van disrupties en mogelijkheden die elkaar snel opvolgen. De overproductie van winkelvloeroppervlakte (wvo) in de voorgaande decennia in combinatie met een dalende vraag naar wvo zorgt onvermijdelijk voor leegstand. De voornaamste factoren die een dalende vraag beïnvloeden zijn: stijgend aandeel online-aankopen, verschuivende consumentenbehoeftes, een veranderende demografische structuur van de samenleving en een herschikking van de ruimtelijk beleid- en gebruik in urbane gebieden. Met name vanuit gemeenten is het verlangen groot om leegstand in het winkelcentrum te bestrijden vanwege negatieve effecten op de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkingskracht op inwoners en bezoekers. De transformatie van winkelvastgoed naar een nieuwe functie (wonen, zorg, cultuur, horeca, zakelijke dienstverlening) zou moeten lijden tot een levendige en aantrekkelijke functiemix, in tegenstelling tot het monotone winkelbeeld dat nu nog de aanloopstraat karakteriseert. Twee casestudies, één straat in Oldenzaal en twee in Bergen op Zoom, zijn onderzocht waar direct betrokkenen bij het transformatieproces geïnterviewd zijn. Door middel van observaties, semigestructureerde diepte-interviews en een data-analyse is getracht de hoofdvraag te beantwoorden: In hoeverre beïnvloeden fysieke factoren van de openbare ruimte in aanloopstraten in Nederlandse middelgrote winkelcentra de transformatie tot een bredere functiemix? Extra aandacht is besteed aan de invloed van ingrepen in de openbare ruimte en de fysieke inrichting van de straat op de transformatie tot een bredere functiemix.

Uit de resultaten is gebleken dat de openbare ruimte en de fysieke inrichting van de aanloopstraat, en eventuele ingrepen hierin, een relatief beperkte invloed hebben op het uitvoeren van de transformatie. Gevelkwaliteit, parkeervoorzieningen, aankleding (zoals licht- en geluid) en overige voorzieningen worden beperkt genoemd door de respondenten. Meer procesmatige factoren en de specifieke context van de gemeente blijken van grotere invloed. Lokale betrokkenheid, de actieve rol van de (lokale) overheid, conflicterende belangen tussen betrokken groepen, het totaalconcept van de binnenstad en een imago waarin lokale identiteit centraal staat (bijvoorbeeld door gericht gebruik te maken van cultureel erfgoed), worden door de respondenten als doorslaggevend beschouwd.

Aanbevelingen zijn gedaan om de kloof tussen overheid, ondernemers, vastgoedeigenaren en bewoners te overbruggen. De rol die de gemeente aanneemt kan verder ingezet worden door haar faciliterende, organiserende en handhavende beter af te stemmen. De middelen die zij tot haar beschikking heeft, zoals transformatiesubsidies, dienen in beter overleg verstrekt te worden. Tot slot zijn aanbevelingen gedaan waarin kleine ingrepen in de openbare ruimte en fysieke inrichting (naar het voorbeeld van de Steenstraat in Sittard) kan zorgen voor een herwaardering van de aanloopstraat door actieve functiemenging met een bijpassende inrichting. Voorbeelden zijn het creëren van kleine private spaces voor bewoners aan de voorkant, zodat enerzijds privacy én interactie met het voorbijkomend publiek gefaciliteerd wordt.