| dc.description.abstract | Transformatiepotentie van leegstaande kantoren; een onderzoek naar het effect van omgevingskenmerken. Deze titel verklaart het doel van het onderzoek: het verkrijgen van meer inzicht in het belang van omgevingskenmerken van leegstaande kantoren voor de transformatiemogelijkheden. Onderzoeken naar de invloed van pandkenmerken op dit proces op de mate van leegstand en de transformatiekans zijn de laatste jaren al uitgevoerd. De invloed van de omgeving is hierbij nog opengelaten. Terwijl deze van grote invloed zou kunnen zijn op de transformatiepotentie. Voor inwoners zou het handig zijn wanneer zij dicht bij verschillende verkooppunten en het openbaar vervoer wonen. Omgevingskenmerken zouden daarom ook een effect kunnen hebben op dit veranderingsproces.
Aanleiding voor dit onderzoek zijn kantoren die ooit leeg hebben gestaan, namelijk: het voormalig Centraal Beheer kantoor in Apeldoorn en de voormalige Presikhaaftoren van Rijkswaterstaat, in Arnhem. Het toenmalig Rijkswaterstaat gelegen in het centrum van de van gelijknamige wijk Presikhaaf is getransformeerd tot studentenflat terwijl het toenmalige Centraal Beheer pand, gelegen naast het spoor, nog steeds leegstaat. Nu kan het zo zijn dat de kenmerken van de omgeving, in het geval van het voorbeeld een centrum of een spoor, invloed uitoefenen op de transformatiepotentie van leegstaande kantoren. In dit onderzoek is deze aanleiding gebruikt om de volgende hoofdvraag te formuleren: ‘Wat is het effect van omgevingskenmerken op de transformatie van langdurig- en structureel leegstaande kantoren?’.
De langdurig- en structureel leegstaande kantoren zijn geselecteerd aan de hand van het kantorenbestand van Bak (2017). In dit bestand staan alle kantoren in Nederland verwerkt. Vanaf 2000 is ook jaarlijks bijgehouden hoeveel vierkante meters er aangeboden werden. Hiermee is er per jaar berekend voor hoeveel procent een kantoor aangeboden werd op de kantorenmarkt. De kantoren die één jaar en langer (langdurig- en structureel leegstaand) in zijn geheel leeg stonden, zijn gebruikt als onderzoekspopulatie.
Daarnaast geeft het Bak-bestand ook informatie of een kantoor nog onderdeel van de kantorenvoorraad uitmaakt. Is dit niet het geval, dan duidt dit op onttrekking aan de voorraad. Als een kantoor onttrokken is aan de voorraad betekent dit dat er een transformatieproces is geweest. De functie van het kantoor wordt hierbij veranderd. De mogelijkheden zijn aanwezig dat een kantoor hergebruikt of gesloopt/nieuwbouw neergezet is. In dit onderzoek zijn beide vormen als transformatie beschouwd.
Aan de hand van het theoretisch kader zijn omgevingskenmerken geselecteerd die gekoppeld zijn aan de kantoren. De omgevingskenmerken zijn: de aanwezigheid van stedelijke functies rondom een leegstaand kantoor, het aantal kantoren rondom een leegstaand kantoor, het aantal voorzieningen rondom een leegstaand kantoor, het aantal woningen rondom een leegstaand kantoor, de afstand tot een bushalte, de afstand tot een treinstation, metro of bushalte, de afstand tot een op- of afrit en de ligging in de Randstad of niet. De omgevingskenmerken zijn getoetst in een multinomiale logistische regressie met als afhankelijke variabele: het kantoor staat leeg, het kantoor is verhuurd en het kantoor is getransformeerd.
Uit de regressie is naar voren gekomen dat van deze omgevingskenmerken de omgevingsadressendichtheid, het aantal verkooppunten, de afstand tot een op- of afrit, het aantal woningen en de Randstad significante resultaten hebben. Dit bekent dat deze kenmerken effect hebben op de transformatiepotentie van langdurig- en structureel leegstaande kantoren. Waarbij een groter aantal aan verkooppunten en een hogere omgevingsadressendichtheid de transformatiekans verhogen, wordt de transformatiekans kleiner wanneer een op- of afrit dicht in de buurt is van een leegstaand kantoor. Ook een hoger aantal woningen en de ligging in de Randstad verhogen de transformatiekans. Concluderend: omgevingskenmerken hebben effect op de transformatiepotentie van langdurig- en structureel leegstaande kantoren. | |
