Van probleem naar strategie: optimalisatie van beheer- en ontwikkelstrategiëen.

Abstract

De afgelopen jaren is het werkveld van de woningcorporaties sterk veranderd. De woningcorporatie wordt door de overheid steeds meer als een zelfstandige onderneming gezien. Dit heeft geleid tot veranderde wet- en regelgeving. In combinatie met de financiële crisis heeft dit de handelingsruimte van woningcorporaties beperkt. Dit heeft er voor gezorgd dat het beheerbeleid dat corporaties toepassen om woningcomplexen en buurten leefbaar te houden, is heroverwogen. De dominante sloopnieuwbouw strategieën zijn gewijzigd in alternatieve strategieën, zoals renovatie en sociaal beheer. Het doel van dit onderzoek is het in kaart brengen van besluitvormingsprocessen tot het vormen van een beheerstrategie en hoe effectief deze zijn. De onderzoeksvraag die centraal in dit onderzoek is:

Hoe komt een beheer- en ontwikkelstrategie en de besluitvorming hiertoe tot stand en hoe effectief zijn de toegepaste beheer- en ontwikkelstrategieën geweest?

Methodologie Om de onderzoeksvraag te beantwoorden is het theoretische kader opgebouwd vanuit theorieën over buurtverval, vastgoedbeheer en strategische besluitvorming. De verandering in woningcomplexen (de aanleiding), het proces tot strategievorming en de effectiviteit van strategieën zijn geanalyseerd. Voor deze analyse is, naast de theorieën, gebruik gemaakt van casestudies. Er zijn tien woningcomplexen geselecteerd waar een beheeringreep uitgevoerd is of in de toekomst zal plaatsvinden. Deze woningcomplexen dienden als casestudie in dit onderzoek naar beheer- en ontwikkelstrategieën. Via semigestructureerde diepte-interviews en een documentenstudie is het besluitvormingstraject en de effectiviteit van de ingrepen in kaart gebracht. Een tweede element van de onderzoekstrategie is dat er projectbijeenkomsten zijn georganiseerd waarin drie adviseurs en alle betrokken medewerkers die een casestudie vertegenwoordigden aanwezig waren. De interactie van medewerkers en kennisdeling heeft geleid tot het verder inzichtelijk maken van de besluitvormingsprocessen, maar ook tot een kritische evaluatie van de beheer- en ontwikkelstrategieën.

Conclusies - De aanleiding voor het doen van een beheeringreep kan direct voortkomen uit de situatie in het woningcomplex zelf door de stedenbouwkundige, fysieke of sociale kenmerken of gedrag van bewoners. De aanleiding kan ook indirect zijn door het intern gevoerde beleid, imagodoelen van Portaal of door ‘gecreëerde’ problemen (bijvoorbeeld te lang wachten met ingrijpen in een woningcomplex). - Uit directe aanleidingen volgt een probleemdefinitie en een afweging van verschillende alternatieve strategieën dat uitmondt in de planvorming van een strategie. Bij een indirecte aanleiding komt het voor dat deze stappen worden overgeslagen en er gelijk richting de planvorming wordt gegaan. - De afweging van strategieën is weinig inzichtelijk en is vaak gebaseerd op interne ervaringen en kennis. Verder zijn de afwegingen van de verschillende strategieën gebaseerd op een afweging die past binnen het gangbare paradigma. De oplossingen die overwogen en gekozen worden zijn bekende strategieën, er wordt nauwelijks gekeken naar alternatieve nieuwe oplossingen. - Het proces van planvorming tot de daadwerkelijke uitvoering van een strategie duurt vaak lang. De oorzaak hiervoor kan worden verklaard door de weerstand van actoren. Een andere verklaring zijn interne factoren (het volgen van een nieuwe koers) of externe factoren (een nieuwe maatschappelijke context). - De weerstand van actoren kan besluitvormingsprocessen rekken, in hoeverre actoren in staat zijn weerstand te bieden is afhankelijk van de wijze waarop bewoners van buurten zich weten te organiseren. Buurten waarin bewoners zich meer verbonden voelen met de buurt, zijn meer georganiseerd en bieden bewoners meer weerstand. Het proces kan worden vertraagd door bewoners er niet (voldoende) bij te betrekken. - De mate waarin bewoners hun macht uitoefenen hangt af van zes elementen: 1. de noodzaak van de ingreep, 2. de impact van de ingreep, 3. de gekozen ingreep, 4. de wijze waarop bewoners betrokken worden, 5. op welk moment bewoners betrokken worden en 6. hoeveel inspraak bewoners hebben op de planvorming. - Tijdsdruk in de uitvoeringsfase, door onder andere het verkrijgen van budget, kan leiden tot onzorgvuldiger werken wat het risico op het verliezen van draagvlak van bewoners tijdens de uitvoering verhoogd. - Terugkoppeling naar de probleemdefinitie tijdens de planvormingsfase en uitvoeringsfase gebeurt onvoldoende, waardoor het eindresultaat soms niet volledig voldoet of de problemen zoals gedefinieerd, niet oplost. - Verschillen in effectiviteit tussen de verschillende alternatieve beheer- en ontwikkelstrategieën zijn moeilijk meetbaar. Bijvoorbeeld het verschil in effect tussen sociale en fysieke ingrepen. Een uitspraak over wat de ‘meest’ effectieve strategie is moeilijk te maken.

Aanbevelingen Het formuleren van een heldere probleemdefinitie en het regelmatig terugkoppelen naar deze probleemstelling vormt één van de struikelblokken. Een aanbeveling is om het formuleren van probleemdefinitie en terugkoppeling een vast onderdeel van het besluitvormingsproces te maken. Afwegingen in het besluitvormingsproces passen vaak binnen de bekende werkwijzen van de corporatie, een aanbeveling is om te durven differentiëren met bijvoorbeeld kwaliteit van de woningen of alternatieve contactvormen. Wat betreft de effectiviteit van het proces kan het vroegtijdig en op de juiste wijze informeren en betrekken van bewoners de weerstand in het planvormingsproces verminderen.

Betrokken personen in dit onderzoek zijn allen werkzaam in de corporatiesector. Het verzamelen van data bij actoren zoals de gemeente of bewoners kan dit onderzoek verdiepen en tot nieuwe inzichten leiden. Door het toepassen van een model om afwegingen te maken kunnen besluitvormingsprocessen meer gestructureerd worden. Vervolgonderzoek kan in gaan op de toepasbaarheid van deze beslismodellen. Dit onderzoek is gebaseerd op casestudies waar de beheeringreep recent is toegepast, de effecten op de langere termijn zijn daarin niet meegenomen. Een vervolg onderzoek kan gericht zijn op casestudies waarvan de ingreep langer geleden (tien jaar of meer) is gebeurd. Dit kan tot inzichten over de effectiviteit op langere termijn leiden. Een andere optie is om dit onderzoek met dezelfde casestudies over enkele jaren te herhalen.