| dc.description.abstract | In dit onderzoek wordt een overzicht gegeven van veranderingen in 87 winkelgebieden in Amsterdam en van de vestigingsplaatsfactoren die daar mogelijk van invloed op zijn. Aanleiding voor deze doelstelling is enerzijds de toegenomen ervaring van consumenten met de drukte in het stadscentrum en anderzijds de veronderstelde verschraling van het aanbod aan retailvoorzieningen in de minder centraal gelegen Amsterdamse winkelgebieden (Gemeente Amsterdam, 2015, p. 36). De gemeente Amsterdam (2015, p. 47) stelt bovendien dat er meer kennis nodig is over het dagelijks gebruik van de stad, waaronder het gebruik van het aanbod aan retailvoorzieningen. Over het gebruik zelf zijn echter geen goed vergelijkbare cijfers beschikbaar. Vandaar dat deze thesis gaat over de verschillen tussen de winkelgebieden in groei (qua aantal vestigingen en qua werkgelegenheid) en de ontwikkeling van de (maximale) huurprijzen van het retailvastgoed. Er is gekeken naar de veranderingen in de periode 2005-2017. De analyse betreft een beschrijvend en een verklarend deel.
De centrale vraag van de thesis luidt:
In welke mate is er in de gemeente Amsterdam sprake van polarisering van succesvolle en minder succesvolle winkelgebieden en in hoeverre kan deze polarisatie worden verklaard door de aanwezigheid van functioneel-economische en sociaal-demografische factoren?
Daarbij gaat de aandacht uit naar detailhandel en horeca, als zijnde retailvoorzieningen. Er is een vergelijkend onderzoekontwerp gemaakt om de verschillen in veranderingen tussen de winkelgebieden te kunnen interpreteren, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen groeiverschillen, ongelijkheid en polarisatie.
Tussen 2005 en 2017 is de gemiddelde jaarlijkse groei van Amsterdamse winkelgebieden in te delen in drie periodes: een periode van groei (2005-2010), een periode van krimp (2010-2015) en een periode van herstel (2015-2017). Deze conjuncturele ontwikkeling gaat op voor de gemiddelde jaarlijkse groei van zowel het aantal vestigingen, alsook van de werkgelegenheid en de maximale winkelhuurprijzen. De meeste winkelgebieden zijn ‘gemiddeld’ (afwijking tot gemiddelde < 1 standaarddeviatie) te noemen wat betreft groei van vestigingen, werkgelegenheid en maximale huurprijzen. De verschillen tussen de Amsterdamse winkelgebieden zijn zodoende gemeten dus betrekkelijk gering.
Uit de analyses van de verschillende soorten veranderingen komt naar voren dat er wat betreft vestigingsaantal en werkgelegenheid sprake is van afnemende groeiverschillen en toenemende gelijkheid in de 87 Amsterdamse winkelgebieden. Bovendien is er wat betreft beide groei-indicatoren geen sprake van polarisatie. Kortom, de verschillen qua groei (van het aantal vestigingen en de omvang van de werkgelegenheid) nemen dus af, evenals de mate van ongelijkheid tussen de winkelgebieden. Kijken we echter naar de (maximale) huurprijzen dan blijkt er sprake te zijn van toenemende groeiverschillen en toenemende ongelijkheid van de Amsterdamse winkelgebieden. Deze verschillen zijn echter te klein om van polarisatie te kunnen spreken. Kortom, continuering van de belangrijkste groei in de extreme winkelgebieden (hotspots en coldpots) lijkt niet het geval te zijn. De Amsterdamse winkelgebieden gaan juist steeds meer op elkaar lijken. Uit de verklarende analyses blijkt dat winkelgebieden met een diverser retailaanbod en een hoger gemiddeld inkomen in de omliggende buurt een hogere gemiddelde jaarlijkse groei van het vestigingsaantal en van de werkgelegenheid laten zien. Tevens blijkt dat winkelgebieden met een diverser retailaanbod, gelegen in een buurt met een hoger gemiddeld inkomen en gesitueerd op een centrale locatie een hogere gemiddelde jaarlijkse groei van de maximale huurprijs vertonen. De factor (centrale) locatie heeft, gecontroleerd voor de andere variabelen een polariserend effect te hebben op de (maximale) huurprijs. Waarschijnlijk ligt de oorzaak daarvan niet zo zeer bij de werking van de consumptiemarkt maar bij de beleggersmarkt.
Beleggers willen zo min mogelijk risico lopen en geven daarom bij hun beleggingen de voorkeur aan winkelgebieden die zich al bewezen hebben. Dit zijn over het algemeen centraal gelegen locaties.
Verschraling van winkelgebieden in de zin van een (cumulatieve) vermindering van het aantal vestigingen, werkgelegenheid en (maximale) huurwaarde is in Amsterdam een zeldzaam verschijnsel.
De vrees voor polarisatie van winkelgebieden, zoals die naar voren komt uit beleidsrapporten zoals de Stad in Balans (Gemeente Amsterdam, 2015) is dus niet terecht waar het de groei van het aantal vestigingen en van de werkgelegenheid betreft. Wel treden er toenemende groeiverschillen en toenemende ongelijkheid op ten aanzien van de (maximale) huurprijs per winkelgebied. Amsterdam neemt op dit punt een bijzondere positie in, omdat de huurprijs van panden voor retailactiviteiten in verreweg de meest gemeenten in Nederland een dalende trend laten zien, terwijl er in Amsterdam sprake is van een voortgaande toenemende trend. Die trend doet zich dus het sterkst voor in het centrum van de stad Amsterdam.
Om ook in de toekomst een gezond winkelaanbod te behouden, moet de gemeente Amsterdam inzetten op een divers horeca aanbod in gebieden waar het voorzieningenniveau achterblijft, inzetten op gentrificatie in gebieden waar het vraagniveau achterblijft en het genomen beleidsbesluit ‘vestiging van nieuwe toeristenwinkels weren in postcodegebied 1012’ handhaven in gebieden waar de leefbaarheid wordt aangetast. | |
