| dc.description.abstract | Deze studie onderzoekt het effect van hoge relatieve woonlasten op de verhuisgeneigdheid van Utrechtse huishoudens. De aantrekkende woningmarkt na de financiële crisis heeft er namelijk toe geleid dat de kosten met betrekking tot huisvesting voor Nederlandse huishoudens in de afgelopen jaren zijn toegenomen. Vooral huurders in de vrije sector in de grote steden geven tegenwoordig
een relatief hoog percentage van hun inkomen uit aan woonlasten.
De aanleiding voor deze toename van de relatieve woonlasten is tweeledig. Enerzijds is, mede door de financiële crisis, het aanbod van betaalbare huurwoningen in de vrije sector de laatste jaren sterk achter gebleven bij de vraag. Anderzijds zijn steeds meer huishoudens aangewezen op huurwoningen in de vrije sector door barrières op de sociale huur- en koopwoningmarkt. Hierdoor is het aandeel huishoudens dat duur scheefwoont sterk toegenomen. Voor een verhuurder kan duur scheefwonen problematisch zijn omdat de huurder hiermee een ‘betaalrisico’ vormt. Voor een huurder is duur scheefwonen echter pas problematisch als diegene hoge relatieve woonlasten als
onwenselijk beschouwt.
In deze studie wordt verondersteld dat bovenstaande problematiek met name in Utrecht aan de orde is. Utrecht is namelijk de snelst groeiende stad van Nederland, waar tevens de gemiddelde huurprijs het hardste stijgt. Dit heeft geleid tot een jaarlijks tekort van 500 tot 1500 middenhuurwoningen; betaalbare huurwoningen in de vrije sector met een huurprijs tussen €711 en €950. Door het bestaan van deze mismatch tussen vraag en aanbod heeft de gemeente Utrecht de beleidsdoelstelling dat de bouw van middenhuurwoningen moet worden gestimuleerd, om de stad toegankelijk te houden voor starters, doorstromers en middeninkomens.
Om te kunnen onderzoeken of Utrechtse huurders in de vrije sector hoge relatieve woonlasten als onwenselijk beschouwen worden de verklaringen voor de verhuisgeneigdheid van deze huurders onderzocht. De vraag hierbij is of het veronderstelde positieve effect van relatieve woonlasten op verhuisgeneigdheid overeind blijft als gecontroleerd wordt voor andere kenmerken. Daarnaast worden Utrechtse huurders in de sociale sector als benchmark genomen en wordt er gekeken of de verwachte effecten verschillen tussen 2009 en 2015. In deze studie wordt daarom de volgende hoofdvraag gesteld:
Zijn er verschillen in verhuisgeneigdheid van Utrechtse huurders, in hoeverre zijn de relatieve woonlasten hiervoor een verklaring en verschilt dit tussen 2009 en 2015?
Deze studie is enerzijds maatschappelijk relevant omdat de betreffende huishoudens door het gebrek aan betaalbare huurwoningen financiële risico’s nemen om toch in de stad te kunnen wonen. Als ze hier niet toe bereid zijn en wegtrekken uit Utrecht zorgt dit voor een toename van de tweedeling in de stad en neemt de fysieke mobiliteit van en naar de stad toe. Tegelijkertijd neemt de arbeidsmobiliteit af door de krapte op de woningmarkt. Anderzijds is deze studie wetenschappelijk relevant omdat op huishoudensniveau wordt gekeken naar de indirecte effecten van de financiële crisis en er een specifieke definitie van de relatieve woonlasten wordt gehanteerd (de netto woonquote per vierkante meter per persoon).
Uit de bestudeerde literatuur blijkt allereerst dat er meerdere studies zijn die hoge relatieve woonlasten en bijbehorende betaalbaarheidsproblemen koppelen aan verhuisgeneigdheid. Daarnaast blijkt dat verhuisgeneigdheid te verklaren is door gebeurtenissen tijdens de levensloop, het willen bereiken van ‘instrumentele doelen’, het streven naar place utility, het afwegen van push-, pull- en keepfactoren en de afstand tot het sociaal kapitaal. Ook blijkt dat woningkenmerken, persoonlijke- en huishoudenskenmerken en (gepercipieerde) buurtkenmerken van invloed kunnen zijn op verhuisgeneigdheid.
De hoofdvraag is beantwoord door middel van een kwantitatieve analyse van het Woononderzoek Nederland (WoON). Dit grootschalige onderzoek naar hoe Nederlanders wonen en willen wonen wordt om de drie jaar gepubliceerd. Met een steekproef van 60.000 Nederlandse volwassenen heeft het onderzoek een dusdanige omvang dat het gebruikt kan worden voor analyses op landelijk-, provinciaal- en regionaal niveau. Aanvullend hierop is door middel van oversamplen het aantal respondenten uit Utrecht vergroot.
Uit het WoON blijkt dat de verhuisgeneigdheid gemiddeld hoger is in de vrije sector dan in de sociale sector, maar dat huurders in de sociale sector gemiddeld veel hogere relatieve woonlasten hebben dan huurders in de vrije sector. De gemiddelde verhuisgeneigdheid nam in beide sectoren toe tussen 2009 en 2015, maar de gemiddelde hoogte van de relatieve woonlasten nam tussen 2009 en 2015 alleen toe in de sociale sector. In de vrije sector nam de gemiddelde hoogte van de relatieve woonlasten over dezelfde periode af.
Verder blijkt uit de analyse dat de veronderstelling dat relatieve woonlasten een verklaring zijn voor verhuisgeneigdheid gedeeltelijk kan worden bevestigd. Voor Utrechtse huurders in 2009 wordt, na controle voor andere kenmerken, een significant positief effect gevonden van relatieve woonlasten op verhuisgeneigdheid. Voor Utrechtse huurders in 2015 wordt echter geen vergelijkbaar effect gevonden. Ook is er geen sprake van een verschillend effect tussen Utrechtse huurders in de vrije sector en Utrechtse huurders in de sociale sector.
Een mogelijke verklaring voor bovenstaande kan zijn dat huishoudens juist vlak na de crisis vaker te maken hadden met betaalbaarheidsproblemen door hoge relatieve woonlasten en zij hoge woonlasten wellicht ook eerder als een last hebben ervaren. De combinatie van een onzekere arbeidsmarkt en kredietproblemen bij financiële instellingen vlak na de financiële crisis kan ervoor
hebben gezorgd dat veel huishoudens met hoge woonlasten te maken hadden met een onzekere inkomenssituatie.
In deze studie worden een aantal aanleidingen gegeven voor nader onderzoek. Allereerst kan een uitgebreide literatuurstudie nog meer verklaringen voor verhuisgeneigdheid opleveren. Daarnaast kan de tevredenheid over- en de gehechtheid aan de huidige woonsituatie worden onderzocht, om te kunnen bepalen of dit opweegt tegen hoge relatieve woonlasten. Ook kan de Utrechtse woningmarkt worden vergeleken met de woningmarkt in andere (Nederlandse) steden, om te zien in hoeverre er sprake is van een vergelijkbare problematiek. Verder is het opnemen van postcodegegevens (of soortgelijke locatiegegevens) benodigd om een uitspraak te kunnen doen over verschillen binnen Utrecht. Een laatste aanbeveling voor nader onderzoek is het uitvoeren van een kwalitatieve studie. Zo kan worden nagegaan wat de perceptie is van de betreffende huishoudens ten aanzien van hoge relatieve woonlasten en verhuisgeneigdheid.
Ten slotte worden in deze studie een aantal beleidsaanbevelingen gedaan. Allereerst worden kanttekeningen gezet bij de keuze van de gemeente Utrecht voor een combinatie van subsidiering en regulering van het middensegment. Dit kan immers zowel een insider-outsider probleem als een gebrek aan doorstroming in het middensegment veroorzaken. Omdat de vrije sector huurmarkt momenteel het enige niet gesubsidieerde segment op de woningmarkt is worden er tevens drie maatregelen voorgesteld om dit ongelijke speelveld op te heffen, namelijk het beperken van de fiscale aftrekbaarheid, het verruimen van de huurtoeslagregeling en het invoeren van een ‘eigendomsneutrale toeslag’. | |
