Show simple item record

dc.rights.licenseCC-BY-NC-ND
dc.contributor.advisorOlden, H.
dc.contributor.authorLentferink, L.A.
dc.contributor.authorLeeuwen, M. van
dc.date.accessioned2015-01-07T18:01:01Z
dc.date.available2015-01-07T18:01:01Z
dc.date.issued2015
dc.identifier.urihttps://studenttheses.uu.nl/handle/20.500.12932/19239
dc.description.abstractAanleiding voor dit onderzoek zijn de problemen die gemeenten kennen ten aanzien van hun grondposities. Daarnaast spelen op bestaande bedrijventerreinen problemen als verloedering, veroudering en leegstand, veroorzaakt door overaanbod en een steeds veranderende vraag naar vastgoed. De gedachte dat de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen economische groei bevordert, is inmiddels achterhaald. Het is voor gemeenten dan ook steeds meer de opgave om ruimte te bieden voor de vraag naar geschikte huisvesting voor ondernemers. Met het inspelen op de vraag naar geschikte werklocaties kunnen gemeenten binnen de eigen gemeentegrens bijdragen aan de economische ontwikkeling. Hierbij is het noodzakelijk om inzicht te krijgen in de wensen van ondernemers ten aanzien van de huidige en de toekomstige bedrijfshuisvesting. Op basis van de centrale onderzoeksvraag: ‘Wat zijn de kwalitatieve bedrijfshuisvestingswensen van ondernemers uit de bedrijventerrein behoevende sectoren in Almere, Barneveld en Zoetermeer en hoe zouden deze kunnen worden gemeten?’ is er met dit voorliggende onderzoek getracht een bijdrage te leveren aan de oplossingsrichting voor de geschetste problematiek. Marktonderzoek naar de huisvestingsvraag van ondernemers was de afgelopen jaren veelal op de kwantitatieve ruimtevraag gericht. Weinig aandacht is er geweest voor de kwalitatieve ruimtevraag van ondernemers. Daardoor ontbreekt zowel het inzicht in, alsmede marktonderzoek naar de kwalitatieve ruimtevraag. Om deze reden zijn er ten aanzien van dit onderzoek twee doelen gesteld. Allereerst probeert het onderzoek inzicht te geven in de marktvraag van ondernemers in Almere, Barneveld en Zoetermeer, actief in de bedrijventerrein behoevende sectoren. Hiervoor is een enquête opgezet die verspreid is onder circa 2000 ondernemers, waarbij een respondentenpercentage van 11.2% is behaald. Het eerste deel van de enquête is een afgeleide van de vignettenmethode en maakt gebruik van afbeeldingen met daarop verschillende pand- en locatietypen. In het onderzoek is zowel gekeken naar de locatie als naar pandfactoren. Het tweede doel van dit onderzoek is het toetsen van de gehanteerde methode. Daarvoor zijn interviews gehouden met tien lokale experts met kennis van de lokale vastgoedmarkt. Toetsing is noodzakelijk geacht omdat de methode nog niet veel is voorgekomen bij eerdere bedrijfsconsultatie onderzoeken gericht op de vraag naar vastgoed. Daarmee omvat dit onderzoek zowel kwantitatief als kwalitatief empirisch onderzoek. Het onderzoek is uitgezet in drie verschillende onderzoeksgebieden. Hierdoor mogen resultaten niet gecombineerd worden of algemeen geldende uitspraken worden gedaan over de huisvestingswensen van ondernemers. Een vergelijking tussen de onderzoeksgebieden is wel mogelijk. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de huisvestingsvoorkeuren van ondernemers in Almere, Barneveld en Zoetermeer niet veel van elkaar verschillen. De gemiddelde voorkeur van ondernemers gaat uit naar hetzelfde bedrijfspand, namelijk de bedrijfshal met kantoorruimte. Hiervan heeft steeds meer dan de helft van de respondenten aangegeven het passend te vinden bij de onderneming. Ook de afbeeldingen ten aanzien van de bereikbaarheid en voorzieningen in de omgeving laten overeenkomsten in de voorkeur zien. In de drie onderzoeksgebieden zijn de snelweg en de horeca voorziening als gemiddeld best passend naar voren gekomen. Een verschil is waar te nemen bij de werklocaties. Zo is in Almere en Zoetermeer het functioneel (gemengd) werkterrein het meest passend bevonden, en in Barneveld de stand-alone locatie. Een mogelijke verklaring hiervoor kan worden gevonden in het grotere landelijke karakter van de gemeente Barneveld ten opzichte van Almere en Zoetermeer. Het belang van de verschillende huisvestingsfactoren laat grote overeenkomsten zien tussen de drie onderzoeksgebieden. Zo zijn de locatie factoren ‘bereikbaarheid per auto’ en ‘parkeergelegenheid’ door de respondenten uit Almere, Barneveld en Zoetermeer aangewezen als meest belangrijke factoren bij de huisvestingsbeslissing. Bijna alle respondenten geven namelijk aan deze factoren belangrijk te vinden en daarmee scoren deze factoren hoger dan andere factoren. De factoren die per categorie als meest belangrijk worden aangemerkt, zijn voor de drie onderzoeksgebieden hetzelfde. Het meest belangrijk worden gevonden: de gebouwfactor representativiteit; de functionele factoren flexibel ruimtegebruik en kantoormogelijkheden; als technische factoren de technische kwaliteit van het gebouw en de kwaliteit van de verlichting; als commerciële factor de huur- of koopprijs van het pand, en winkels als belangrijkste factor ten aanzien van voorzieningen. In vergelijking met de andere locatiefactoren wordt aan het hebben van voorzieningen in de bedrijfsomgeving weinig belang gehecht bij de huisvestingsbeslissing. Gecontroleerd op sector dan lijkt dit kenmerk van de onderneming van geringe invloed te zijn op de resultaten. Zo komen hetzelfde bedrijfsgebouw en dezelfde werklocatie in elke sector naar voren als meest passend. Dit wordt ondersteund door de uitspraken van de experts. Bij de controle op bedrijfsgrootte bleek alleen de grootste klasse van 50+ werkzame personen een afwijkende voorkeur te hebben ten opzichte van de twee kleinere grootteklassen. Dit wordt door de experts inderdaad verklaard op basis van de bedrijfsomvang. Zo is de bedrijfshal met kantoorruimte niet bedoeld voor hele grote ondernemingen maar passen de gekozen panden beter bij grotere ondernemingen. De bedrijfsgrootte lijkt ook sterk van invloed op het belang van de gegeven factoren. Zo lijken factoren als uitbreidingsmogelijkheden, duurzaamheid, kwaliteit klimaatbeheersing, kwaliteit verlichting, service en energiekosten en de nabijheid personeel belangrijker te worden gevonden door de grotere klasse dan door de kleinste klasse. De geschiktheid van de methode is getoetst aan de hand van de in de interviews verkregen feedback van experts. Hierin is naar voren gekomen dat de manier van onderzoeken erg wordt gewaardeerd. Zoals één van de experts aangaf zegt een afbeelding meer dan duizend woorden. De experts gaven aan dat de afbeeldingen voor bedrijfspanden en werklocaties goed zijn gekozen en voldoende variatie toonden. Er werd wel opgemerkt dat de afbeeldingen soms een ideaalbeeld tonen, waarbij sommige experts zich af vragen in hoeverre de uitkomsten daadwerkelijk overeen komen met de werkelijkheid. In vervolg onderzoek waarbij één gemeente of een specifieke werklocatie centraal staat, zou het interessant zijn om voor afbeeldingen te kiezen van vastgoed uit de directe omgeving. Behalve dat dit ondernemers het gevoel geeft dat het onderzoek echt specifiek op hun omgeving is gericht wat eventueel de respons zal verhogen, geeft dit gemeenten specifiek inzicht in de huisvestingswensen van hun ondernemers. Om te kunnen bepalen of het aanbod aansluit bij de vraag raden de onderzoekers de gemeenten aan om een scan van de bestaande voorraad te maken alvorens invulling te geven aan de uitleg van nieuwe werklocaties en bestemmingsplannen. De analyse van de markt voor bedrijfsruimten die in dit onderzoek is gedaan, volstaat daar niet in. Deze analyse laat echter wel zien dat er sprake is van een mis-match tussen vraag en aanbod, voornamelijk in Almere en Zoetermeer. Het is daarom noodzakelijk om op object niveau de huidige kwaliteit van het vastgoed te inventariseren en te kijken in hoeverre deze panden nog marktconform zijn. De wens van ondernemers kan namelijk alleen vervuld worden wanneer deze typen bedrijfshuisvesting op de markt aanwezig en toegankelijk zijn voor ondernemers. Met het ontwikkelen van nieuwbouw is dat altijd mogelijk, maar de uitleg van teveel grond heeft de markt voor bedrijfsruimten in enkele gemeenten flink onder water gezet. In deze studie is door middel van een enquête geprobeerd inzicht te krijgen in de wensen van ondernemers ten aanzien van bedrijfshuisvesting. Wat deze studie niet doet is nagaan in hoeverre deze wensen realistisch zijn. Kiezen ondernemers die gaan verhuizen daadwerkelijk voor het type huisvesting dat in dit onderzoek naar voren is gekomen en welke factoren zijn daarbij doorslaggevend geweest? Het is goed mogelijk dat er een verschil is tussen droom en daad. Om dit te achterhalen is grootschalig kwalitatief vervolgonderzoek nodig waarbij door middel van interviews dieper kan worden ingegaan op bijvoorbeeld de bedrijfsstrategie en de persoonlijke kenmerken van de ondernemer.
dc.description.sponsorshipUtrecht University
dc.format.extent6166969
dc.format.mimetypeapplication/pdf
dc.language.isonl
dc.titleBouwen op kwaliteit - een onderzoek naar de kwalitatieve bedrijfshuisvestingswensen van ondernemers in Almere, Barneveld & Zoetermeer.
dc.type.contentMaster Thesis
dc.rights.accessrightsOpen Access
dc.subject.keywordsbedrijfshuisvesting; wensen; ondernemers; kwaliteit; vignettenmethode; enquête; gemeenten; bedrijventerrein behoevende sectoren;
dc.subject.courseuuEconomische geografie


Files in this item

Thumbnail

This item appears in the following Collection(s)

Show simple item record