Verkoop: herstructurering 'light'? Een onderzoek naar de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen op de leefbaarheid in de buurt

Abstract

Dit onderzoek is gedaan in samenwerking met de stichting Portaal, een woningcorporatie met een totaal bezit van circa 56.000 woningen, verdeeld over vijf regio’s: Utrecht, Eemland, Leiden, Arnhem en Nijmegen. Portaal richt zich op het bouwen, beheren, verhuren en verkopen van betaalbare woonruimte. Dit laatste aspect is het onderwerp van dit onderzoek geweest.

De verkoop van sociale huurwoningen wordt steeds belangrijker in de beleidsstrategie van Portaal. De afgelopen jaren stijgt de verkoop en de verwachting is dat dit in de toekomst verder zal toenemen. Er zijn een aantal redenen voor de toegenomen verkoopambitie van Portaal. Enerzijds levert verkoop de financiële middelen op om nieuwbouwplannen te realiseren en de balans op orde te houden. Anderzijds wil Portaal door verkoop de differentiatie in gesegregeerde wijken stimuleren.

Door de economische recessie kost het steeds meer moeite om de verkoopdoelstellingen te realiseren. Daarnaast speelt mee dat de meeste zittende huurders van corporatiewoningen die hun woning kunnen en willen kopen, dat in het verleden al hebben gedaan. De resterende groep zittende huurders bestaat steeds minder uit de doelgroep die graag een huurwoning koopt: starters met een middeninkomen.

Binnen Portaal is er nog weinig bekend over de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen. Dit onderzoek tracht hier meer inzicht in te verschaffen. Hierbij is gekozen om de effecten op buurtniveau (de leefomgeving rondom de verkochte woningen) te onderzoeken. Het centrale begrip in dit onderzoek is de ‘leefbaarheid in de buurt’. Leefbaarheid is een zeer breed begrip dat op diverse manieren kan worden onderzocht. Voor dit onderzoek is gekozen om de leefbaarheid te bepalen aan de hand van het oordeel van bewoners in buurten waar de afgelopen jaren veel sociale huurwoningen zijn verkocht.

Het onderzoek richt zich op buurten waar Portaal de afgelopen jaren veel woningen heeft verkocht en ook op dit moment nog veel woningen bezit. Enerzijds is hiervoor gebruik gemaakt van gegevens uit het Klanttevredenheidsonderzoek [KTO] dat Portaal elke twee jaar onder haar huurders uitzet. Daarnaast zijn bewoners geïnterviewd in de Slaaghwijk (Leiden) en Schothorst (Amersfoort).

Er is op dit moment binnen de wetenschappelijke wereld geen duidelijk beeld van de effecten van verkoop op de leefbaarheid in de buurt. Het is dan ook lastig om een causaal verband aan te tonen, omdat er vele andere interventies in een wijk plaatsvinden die de leefbaarheid kunnen beïnvloeden. Het gaat hierbij om herstructurering (sloop en nieuwbouw) en andere ‘sociale projecten’ met als doel het verbeteren van de leefbaarheid in de buurt.

Eerdere onderzoeken richtten zich met name op de effecten van herstructurering op de leefbaarheid. Herstructurering is een relatief vergaande interventie omdat het de woningvoorraad in een buurt verandert. Door verkoop van sociale huurwoningen kan alleen de sociale samenstelling van een buurt worden veranderd, waarmee het een relatief ‘organische’ interventie is. In dit kader wordt verkoop gepositioneerd als ‘herstructurering light’. De doelen (gemengde en leefbare buurten) en de effecten (toename sociale differentiatie) van beide interventies zijn immers gedeeltelijk overlappend.

Verder is uit de theorie gebleken dat verkoop over het algemeen leidt tot sociale herdifferentiatie waardoor de bevolkingssamenstelling van een buurt verandert. Een kanttekening die hierbij gemaakt dient te worden, is dat de individuele kenmerken van een zittende huurder niet per definitie veranderen bij aankoop van de huurwoning. Het meeste effect vindt plaats als een koper van buiten de buurt komt en de huurwoning bij mutatie overneemt van een huurder die de buurt verlaat.

Dit rapport veronderstelt een indirect verband tussen de verkoop van sociale huurwoningen en het oordeel dat bewoners hebben over de leefbaarheid in de buurt. Verkoop leidt via veranderende individuele kenmerken van bewoners, tot een ander oordeel van deze bewoners over de leefbaarheid in de buurt. De centrale onderzoeksvraag luidt: In hoeverre heeft de verkoop van sociale huurwoningen van Portaal in een buurt geleid tot andere kenmerken van bewoners en in hoeverre verandert dat het oordeel van bewoners over de leefbaarheid?

De uitkomsten van de interviews in zowel de Slaaghwijk als in Schothorst tonen aan dat verkoop heeft geresulteerd in een verandering van de individuele kenmerken van de bewoners. Kopers zijn in beide buurten een ander soort mensen dan huurders. Bijna alle kopers komen van buiten de wijk: slechts enkele zittende huurders hebben hun woning gekocht. De koper is over het algemeen relatief jong (<40 jaar), werkt full-time, is hoog opgeleid en heeft een autochtone afkomst. De huurder is over het algemeen ouder (65+), werkloos of gepensioneerd, laagopgeleid en van allochtone afkomst.

De bewoners beoordelen de andere bevolkingssamensteling die het gevolg is van verkoop over het algemeen als positief. Hierbij wordt het oordeel gebaseerd op individuen die vroeger overlast veroorzaakten maar inmiddels zijn verhuisd. Bewoners vinden het lastig om hierbij onderscheid te maken tussen kopers en huurders. Feit blijft dat de huidige situatie waarin relatief meer kopers in de wijk wonen, beter wordt beoordeeld door zowel kopers als huurders. Hierbij valt op hoe sterk de sociale en de fysieke aspecten van leefbaarheid met elkaar verbonden zijn. Zaken als vervuiling en vernieling die de fysieke staat van een buurt bepalen, houden direct verband met het gedrag van de bewoners in de buurt.

Deze uitkomst wordt nog eens bevestigd door de uitkomsten van het KTO. Hieruit blijkt dat huurders in buurten waar veel sociale huurwoningen worden verkocht, over de ontwikkeling van de leefbaarheid in hun buurt positiever zijn dan huurders in buurten waar weinig tot niets is verkocht. In andere woorden: verkoopbuurten ontwikkelen zich beter dan niet-verkoopbuurten.

Dit onderzoek levert voor Portaal als uitkomst op dat verkoop per saldo een positief effect heeft voor de leefbaarheid in die wijk. Dat wil echter niet zeggen dat er geen klachten zijn van bewoners in buurten waar veel Portaalwoningen zijn verkocht. Zo klagen huurders over kopers die zich verheven voelen boven huurders, kopers die geluidsoverlast veroorzaken door jarenlange verbouwingen en kopers die de woning onderverhuren. Tevens geven enkele bewoners aanwijzingen voor negatieve gevolgen voor de leefbaarheid in omringende buurten doordat problematische huurders worden verplaatst. Daarnaast zijn de positieve effecten van verkoop niet overal gelijk op buurtniveau: in en rondom de verkoopcomplexen zien bewoners een sterke verbetering van de leefbaarheid terwijl de rest van de buurt een beetje gelijk is gebleven.

De uitdaging voor Portaal en andere woningcorporaties is het blijven aanbieden van een gevarieerd woningaanbod voor de lage (midden)inkomens. Met name de lage middeninkomens kunnen worden bediend door verkoop, de lage inkomens door het blijven bouwen van nieuwe betaalbare huurwoningen. De financiering hiervan kan gedeeltelijk uit de opbrengsten van de verkoop komen. Er ligt een opgave in het combineren van een succesvol verkoopbeleid, met het voorkomen van een gesegregeerde en geresidualiseerde sociale huursector.

Portaal wordt aanbevolen om het aantal woningen dat is ‘gelabeld voor verkoop’, afhankelijk te maken van het huidige woningaanbod in die wijk. In wijken die nu al sociaal gemengd zijn, is het niet noodzakelijk om vanuit het doel om een meer gemengde buurt te creëren, sociale huurwoningen te verkopen. De tweede aanbeveling voor Portaal is om beter te communiceren met zowel kopers als verkoopmakelaars van Portaalwoningen. Geïnterviewde kopers hebben de indruk gekregen dat Portaal aansprakelijk blijft na de verkoop en klagen over oneerlijke concurrentie. Portaal is net als particuliere verkopers gewoon een onderdeel van de woningmarkt en er zou geen onderscheid moeten zijn tussen het (ver)kopen van een Portaalwoning of het (ver)kopen van een vergelijkbare particuliere woning. Tot slot zouden corporaties onderling meer moeten communiceren zodat voorkomen kan worden dat er onnodige concurrentie ontstaat. Een betere afstemming van het verkoopbeleid tussen corporaties onderling kan zorgen voor enerzijds een maximale opbrengst van de verkoop en anderzijds een betere balans in het zorgen voor een meer gemengde buurt.