| dc.description.abstract | De kredietcrisis heeft overal ter wereld gevolgen, banken
gaan failliet, landen als Spanje en Griekenland balanceren
op het randje van een faillissement (Rijksoverheid, 2012)
en de werkloosheid in Nederland loopt al een jaar lang op
(CBS, 2012a). Een van de gevolgen van de kredietcrisis
in Nederland is de crisis in de gebiedsontwikkeling na
2009. Een andere oorzaak voor het ontstaan van de crisis
in de gebiedsontwikkeling is een structurele onbalans
in de vastgoedmarkt (Joolingen et al., 2011). Door de
kredietcrisis worden de mogelijkheden tot voorfinanciering
van de projecten en de afzet van de producten van de
gebiedsontwikkeling (woningen en kantoren) beperkt.
De onbalans in de vastgoedmarkt zorgt vanwege een
overschot aan woningen en kantoren voor een verdere
beperking van de afzet van deze producten (Noordanus,
2009). Dit zorgt voor uitstel van nieuwe projecten en
stagnatie bij lopende projecten. Het is na 2009 lastiger
om het ontwikkelen van een gebied winstgevend te
maken (Deloitte, 2010). Dit zorgt voor verliezen bij zowel
publieke als private partijen. De belangrijkste instrumenten
van de gebiedsontwikkeling voor 2009, de grond- en
opstalexploitatie, voldoen na 2009 vaak niet meer. Om
na 2009 tot de ontwikkeling van een gebied te komen is
daarom het gebruik van nieuwe verdienmogelijkheden
noodzakelijk.
Deze masterthesis beschrijft een onderzoek naar nieuwe
mogelijkheden in de gebiedsontwikkeling na 2009, om aan
de hand van deze nieuwe verdienmogelijkheden, ondanks
de hierboven beschreven financiële beperkingen, tot de
ontwikkeling van een gebied te komen.
De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: welke kansen
voor private partijen zijn in de gebiedsontwikkeling na 2009
aanwezig om, in samenwerking met publieke partijen, tot
de ontwikkeling van een gebied te komen?
De vraag naar nieuwe kansen wordt in dit
onderzoek vertaald naar een vraag naar nieuwe
verdienmogelijkheden. Deze vraag is recent (na 2009).
Aan de vraag naar nieuwe verdienmogelijkheden is nog
niet voldaan, de crisis is immers in 2012 nog niet hersteld.
Dit onderzoek beantwoordt de vraag naar nieuwe
verdienmogelijkheden door de instrumententheorie toe
te passen op de gebiedsontwikkeling. Aan de hand van
deze nieuwe theorie wordt op een voor de wetenschap
unieke manier naar de gebiedsontwikkeling gekeken. Zo
kan worden bepaald welke nieuwe verdienmogelijkheden
bij een project aansluiten en wat de waarde van deze
verdienmogelijkheden is.
Een onderzoek naar nieuwe verdienmogelijkheden draagt
bij aan het voortbestaan van de gebiedsontwikkeling. Dit
is belangrijk omdat de gebiedsontwikkeling een manier
van ontwikkelen is waarbij een oplossing kan worden
gevonden voor complexe ruimtelijke problemen vanuit
de maatschappij, terwijl de ruimtelijke kwaliteit verbeterd
wordt (van der Cammen, 2006). Bij een succesvol
onderzoek naar nieuwe verdienmogelijkheden kan
de gebiedsontwikkeling, of een variant hierop, ook in
de toekomst een belangrijke rol blijven vervullen in de
Nederlandse ruimtelijke ordening.
Gebiedsontwikkeling is het (her)inrichten van een gebied
waarbij vanuit gebieds-, beleids- en maatschappelijke
urgenties met de betrokken actoren (publiek en privaat)
gezamenlijk gezocht wordt naar een integrale oplossing
die de ruimtelijke kwaliteit verbetert. Hierboven is
uiteengezet hoe de situatie na 2009 is veranderd. Om na
2009 tot de ontwikkeling van een gebied te komen moet er
dus gekeken worden naar nieuwe verdienmogelijkheden.
Tijdens dit onderzoek zijn 31 nieuwe verdienmogelijkheden
(van Rooy, 2011, van Stratum, 2012 & van Liefland, 2012)
bekeken.
De instrumententheorie is toegepast op de
gebiedsontwikkeling, om te bepalen of deze
nieuwe verdienmogelijkheden kansen bieden in de
gebiedsontwikkeling na 2009. Volgens deze nieuwe
theorie moet er uitgegaan van, aan de situatie aangepaste
realistische doelen (Richman & Budson, 2005), gezocht
moet worden naar een verdienmogelijkheid, of een
combinatie van verdienmogelijkheden, dat aansluit op
het project waarin ze gebruikt worden (van Detta, 2004 &
Sherman, 2009) en voldoende waarde creëert om tot de
ontwikkeling van het gebied te komen (Shemmer, 2005).
Om te bepalen of een verdienmogelijkheid aansluit bij
een gebiedsontwikkelingsproject is gebruik gemaakt
van instrumenten uit de planologie (Spit & Zoete, 2005,
De Roo & Voogd, 1995, Gemeente Nijmegen, 2007).
De verdienmogelijkheden zijn verdeeld tussen deze
soorten instrumenten op basis van de manier waarop een
verdienmogelijkheid wordt uitgevoerd. Via de juridische0
instrumenten, financiële instrumenten, communicatieve
instrumenten en subsidie instrumenten kan de context
van zowel de verdienmogelijkheid als het project worden
bepaald. Door dit vanuit dezelfde soorten instrumenten
te bepalen kan worden bekeken of de context van een
verdienmogelijkheid aansluit bij de context van een
project.
Daarna wordt via de instrumententheorie de waarde van
de verdienmogelijkheden bepaald. Omdat private partijen
alleen in een gebiedsontwikkelingsproject participeren
als er winst gemaakt wordt (Vrijhoeven, 2012), wordt
de waarde van een verdienmogelijkheid bepaald door
de financiële waarde die deze verdienmogelijkheid
genereert. Het bepalen van de waarde van een
verdienmogelijkheid gebeurt aan de hand van 17 criteria.
Deze criteria beschrijven de invloed die het gebruikt van
een verdienmogelijkheid heeft op het project. De waarde
die een verdienmogelijkheid genereert is sterk afhankelijk
van het project waarin de verdienmogelijkheid wordt
gebruikt, omdat elk project uniek is. De waarde van de
verdienmogelijkheden wordt dus per project bepaald.
Zo kan via de context en de waarde van
de verdienmogelijkheden een pakket aan
verdienmogelijkheden worden samengesteld, dat
aansluit bij de behoeftes van het project. In eerste
instantie was het de bedoeling dat, via de fases in de
gebiedsontwikkeling, bekeken zou worden in welke fases
van de gebiedsontwikkeling de verdienmogelijkheden
gebruikt dienen te worden. Omdat van de actoren bekend
is in welke fases van het project deze betrokken zijn bij het
proces, konden zo de actoren worden voorbereid op het
gebruik van de verdienmogelijkheden. Vanuit de empirie
bleek de gebiedsontwikkeling echter een dusdanig
iteratief proces, dat het gebruik van verdienmogelijkheden
niet gekoppeld kan worden aan fases. Dit komt omdat
verschillende delen van het project zich in verschillende
fases bevinden en de crisis in de gebiedsontwikkeling het
iteratieve proces van de gebiedsontwikkeling versterkt.
Omdat de rol van de theorie in dit onderzoek
inductief is, wordt de op de gebiedsontwikkeling
toegepaste instrumententheorie in de empirie getoetst.
Dit gebeurt in een kwalitatief onderzoek, met case
studies. Vanuit geschreven bronnen is informatie over
de gebiedsontwikkeling en de instrumententheorie
verzameld. Daarna is via semigestructureerde interviews
achtergrondinformatie over beide cases vergaard. De
respodenten zijn actoren betrokken bij de ontwikkeling
van beide projecten.
De cases in dit onderzoek zijn de
gebiedsontwikkelingsprojecten Strijp S en Strijp R. Twee
herontwikkelingsprojecten van oude Philipsterreinen in de
binnenstad van Eindhoven. Strijp S beslaat 27 hectare,
waar woningen, appartementen, kantoren en cultuur
worden gerealiseerd. Dit gebeurt in samenwerking tussen
VolkerWessels en de gemeente Eindhoven. Beide hebben
een financieel risico bij de realisatie. Strijp R is een gebied
van ongeveer 19 hectare. Bijzonder aan dit gebied is de
realisatie van het atelier en de werkplaats van Piet Hein
Eek. Dit terrein wordt ontwikkeld door Amvest BV. De
gemeente heeft hier een veel kleinere rol dan bij Strijp S.
Voor beide projecten, Strijp S en Strijp R, is aan de
hand van een instrumententheorie een pakket aan
verdienmogelijkheden samengesteld. Voor Strijp S bestaat
het pakket uit 21 verdienmogelijkheden. Via de criteria
is bepaald, dat het pakket aan verdienmogelijkheden
bij Strijp S vooral een sterke positieve invloed heeft op
het verhogen van de investeringen in het project, het
verhogen van de private opbrengst en het oplossen
van beleidsurgenties. Het pakket heeft een negatieve
invloed op de kosten van de ontwikkelaar. Dit kan
verklaard worden doordat het gebruik van nieuwe
verdienmogelijkheden investeringen vereist (van Stratum,
2012). Het pakket aan verdienmogelijkheden voor Strijp
R bestaat uit 17 verdienmogelijkheden. Het verschil in
het aantal verdienmogelijkheden, dat aansluit bij het
project kan worden verklaard, doordat Strijp S een
groter oppervlakte heeft en omdat er meer verschillende
functies gerealiseerd worden. Bij Strijp S zorgt het
pakket aan verdienmogelijkheden ook vooral voor
een verhoging van de investeringen en een verhoging
van de private opbrengst. Daarnaast zorgt het pakket
aan verdienmogelijkheden voor een spreiding van
de opbrengsten. Ook dit pakket heeft een negatieve
invloed op de kosten van de ontwikkelaar. De invloed
van het pakketten met verdienmogelijkheden op beide
projecten is dus ongeveer vergelijkbaar. Een verklaring
hiervoor is de ligging van de gebieden. Strijp S en Strijp
R liggen in dezelfde stad op ongeveer 300 meter van
elkaar af. Hierdoor zal de context alleen verschillen door
eigenschappen van de projecten zelf.
Vanuit de theorie en vanuit de afgenomen interviews
kan worden geconcludeerd, dat beide pakketten kunnen
bijdragen aan het ontwikkelen van de projecten. Vanuit de
theorie wordt dit duidelijk door de overwegend positieve
invloed van het pakket aan verdienmogelijkheden. Vanuit
de empirie wordt dit duidelijk doordat zowel Mulder
(2012), van Hoof, (2012), Peeters (2012), Roijmans (2012)
en van Kempen (2012) bevestigend reageren op de vraag
of het samengestelde pakket aan verdienmogelijkheden
bij kan dragen aan de ontwikkeling van het gebied.
Vanuit dit onderzoek is echter niet te bepalen of een
pakket aan verdienmogelijkheden de ontwikkeling van
een gebied mogelijk kan maken. Dit komt, omdat de mate
van invloed, dat een pakket aan verdienmogelijkheden
op een gebiedsontwikkelingsproject heeft aan de hand
van de instrumententheorie niet kan worden bepaald.
Hiervoor is diepgaand onderzoek nodig naar de precieze
financiële opbrengsten en kosten van het gebruik
van verdienmogelijkheden. Dit paste niet binnen de
beschikbare economische expertise, de tijd en financiële
mogelijkheden van dit onderzoek.
Na het samenvoegen van de verkregen informatie in
dit onderzoek luidt de conclusie, dat het mogelijk is om
door het gebruik van de op de gebiedsontwikkeling
toegepaste instrumententheorie, een pakket aan
verdienmogelijkheden samen te stellen, dat bijdraagt
aan de ontwikkeling van een gebied. Zo ontstaan er
voor private partijen kansen om in samenwerking met
publieke partijen in de gebiedsontwikkeling na 2009 tot
de ontwikkeling van een gebied te komen. | |
