De aantrekkelijkheid van Nederlandse binnensteden als investeringsmilieu voor institutionele vastgoedbeleggers.

Abstract

De Nederlandse winkelmarkt is volop aan verandering onderhevig. Retailers worden de laatste jaren geconfronteerd met een afnemend consumentenvertrouwen, oplopende internetbestedingen en een toenemende concurrentie van (internationale) ketens. Ook leeft het winkelaanbod boven haar stand en staat de kracht van binnensteden als winkellandschap onder druk. Deze huidige ontwikkelingen zijn niet alleen van invloed op het aanpassingsvermogen van retailers en overheden, ook treft het winkelvastgoedbeleggers. Omdat de hoeveelheid fysieke winkels aanzienlijk blijkt in te krimpen en sommige locaties en type winkels het aanzienlijk beter doen dan andere, is het voor institutionele vastgoedbeleggers van groot belang de juiste locaties te kunnen herkennen. Dit onderzoek verschaft een gedetailleerd inzicht in de aantrekkelijkheid van de 57 grootste Nederlandse binnensteden aan de hand van dertig, voornamelijk economisch-demografische en winkelmarkt karakteristieken. Tevens is getoetst welke variabelen van significante invloed zijn op de aantrekkelijkheid van een binnenstad voor vastgoedbeleggers. Dit wordt gemeten via de huurprijs van het winkelvastgoed in een binnenstad. Tot slot is bekeken welke van de 57 grootste Nederlandse binnensteden als ‘aantrekkelijk’ kunnen worden beschouwd. De belangrijkste conclusie is het feit dat variabelen die vanuit andere onderzoeken van sterke invloed bleken op de huurprijs, zoals de omvang van het aantal winkels, het verzorgingsgebied en de passantenstromen, minder belangrijk blijken wanneer ook andere meer specifieke karakteristieken worden onderzocht. Vooral de mate van de aanwezigheid van horecagelegenheden blijkt een zeer belangrijke factor voor de huurprijsverklaring van het winkelvastgoed in binnensteden. Ook de mate van filialisering en de branchesamenstelling hebben een hoge bijdrage aan de verklaring van de huurprijs.