| dc.description.abstract | In het onderzoek zijn drie cases, corporaties in provincie Limburg, geselecteerd op basis van vermogen en de mate van krimp van huishoudens. De cases zijn afkomstig uit Heerlen, Vaals en Venlo en worden alle tot 2040 in verschillende mate geconfronteerd met de afname van het aantal huishoudens. De in-vloed van krimp op de factoren in de bedrijfsvoering wordt tot het jaar 2040 middels een trendprojectie verkend. Daarbij blijken de onderhoudskosten, bedrijfslasten, rentelasten van leningen een aanzienlijk deel van de huurinkomsten te vertegenwoordigen in een krimpcontext, met gemiddelden variërend tus-sen 20 en 39 procent bij de cases. De factoren in de bedrijfsvoering die inkomsten genereren blijken een aanzienlijk lager deel van de inkomsten te vertegenwoordigen, de verkoop van huurwoningen bedraagt gemiddeld 8 procent van de huurinkomsten en de ontwikkeling van koopwoningen 1 procent.
In de verkenning van de financiële positie van de corporatie tot 2040 blijkt dat deze verslechtert in de krimpcontext en dat de corporaties aanvullende leningen moeten afsluiten om de onrendabele investeringen te financieren. Na het jaartal dat een corporatie voor het eerst additionele lenigen afsluit, wordt dan ook afgeweken van het daarvoor gehandhaafde vernieuwingspercentage van 1,5 pro-cent van de woningen per jaar. Hierdoor wordt een faillissement voorkomen. Door deze bijstelling vindt er echter een relatieve veroudering van het woningbestand plaats, waardoor de cases meer woningen in exploitatie hebben die de normale exploitatieduur van 50 jaar hebben overschreden. Bij twee van de drie cases moet er een dermate grote bijstelling plaatsvinden, dat zij in 2040 bij een maximale inspanning nog woningen in exploitatie zouden hebben uit de jaren ’60, welke dan 70 tot 80 jaar oud zijn. In verge-lijking met het aandeel oude woningen in 2008, zou dit bij twee van de drie cases zeer waarschijnlijk lei-den tot hogere onderhoudskosten. Deze zouden zij niet kunnen dragen, er wordt dan ook geconcludeerd dat deze beide cases niet in staat zijn de maatschappelijke opgave tot 2040 zelfstandig uit de voeren. In de derde case is het aandeel woningen dat de exploitatietermijn van 50 jaar heeft overschreden in 2040 lager dan in 2008; deze case kan de maatschappelijke opgave in de krimpcontext zelfstandig dragen. Het verschil met de overige twee cases kan worden verklaard aan de hand van een hoger vermogen in 2008 en een relatief jonger woningbestand van deze case. De relatieve verjonging van het woningbestand bij deze case is bereikt doordat het woningbestand door de sloop van oude woningen in omvang is afgeno-men en de bijstelling relatief kleiner is dan bij de overige cases.
In het onderzoek wordt allereerst geconcludeerd dat corporaties niet in staat zijn om de gevolgen van krimp bij een normale bedrijfsvoering te dragen, waarbij jaarlijks 1,5 procent van het woningbestand wordt vervangen. Wel blijkt een relatief jong woningbestand te zorgen voor draagbaarheid van de gevol-gen van krimp. Ten tweede wordt geconcludeerd dat corporaties in een neergaande spiraal kunnen ra-ken, waarbij zij enerzijds niet voldoende financiële draagkracht hebben om hun woningbestand te ver-nieuwen, en anderzijds niet in staat zijn de verhoogde onderhoudskosten te dragen, die door het hogere aandeel oudere woningen wordt veroorzaakt. Tenslotte wordt geconcludeerd dat de neergaande financiële positie in een krimpcontext corporaties zal dwingen efficiënter te investeren, waardoor zij gedwongen zijn de maatschappelijke investeringen tot een minimum te beperken. | |
